მოკლე ფასდაკლება vs foreclosure
მოკლე გაყიდვა და ჩამორთმევა ორი საშინელი სიტყვაა, რომლის მოსმენაც სახლის ნებისმიერ მფლობელს არასოდეს სურს. არცერთ კრედიტორს არ სურს გამოიყენოს რომელიმე ეს ინსტრუმენტი. მაგრამ ამ ან ამ ორიდან რომელიმეს გამოყენება აუცილებელი ხდება, როდესაც სახლის მესაკუთრე ვალდებულია გადაუხადოს EMI ბანკს, საიდანაც მან სესხი აიღო. ვინაიდან ბანკებს აქვთ ქონების საბუთები, როგორც გირაო, მათ შეუძლიათ გამოიყენონ ამ ორი ინსტრუმენტიდან რომელიმე, რათა დაიცვან თავიანთი კაპიტალი, რომელიც მათ სესხი ჰქონდათ და დარიცხული პროცენტი. ბანკები არ არიან უძრავი ქონების გაყიდვის ბიზნესში და ისინი უფრო დაინტერესებულნი არიან დაბრუნდნენ მათ მიერ ნასესხები თანხის უკან.მაგრამ თუ გარემოებები ისეთია, რომ ისინი ფიქრობენ, რომ სახლის მფლობელმა შესაძლოა ვერ შეძლოს ფულის დაბრუნება, ისინი მიმართავენ ამ ვარიანტებს.
მოკლე ფასდაკლება
მოკლე გაყიდვა არის პროცედურა, რომელიც საშუალებას აძლევს სახლის მფლობელს გაყიდოს თავისი ქონება (როდესაც ის ფინანსურ არეულობაშია და ვერ ახერხებს ფულის გადახდას ბანკში) და თავიდან აიცილოს ყადაღა. სახლის მეპატრონე ყიდის სახლს იმ ოდენობით, რომელიც ნაკლებია მის სესხის ოდენობაზე და უხდის კრედიტორს. გამსესხებელი თანახმაა დაივიწყოს დარჩენილი სესხი და იღებს გაყიდვის თანხებს, როგორც საბოლოო გადახდა. მიზეზი, რის გამოც მას უწოდებენ მოკლე გაყიდვას, არის ის, რომ გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი ჩამოუვარდება სესხის ოდენობას. მოკლე გაყიდვა შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ბანკი მზად არის მიიღოს თანხა და დაივიწყოს დეფიციტი.
მაგალითად, თუ ვადაგადაცილებული სესხის თანხა არის $200000 და მოკლე გაყიდვის შემოსავალი $175000, ბანკს შეუძლია მიიღოს ეს თანხა, როგორც საბოლოო გადახდა და შემდეგ სახლის მფლობელს შეუძლია გაყიდოს თავისი სახლი.
თუ ბანკი ფიქრობს, რომ ქონებას ამაზე მეტის მიღება არ შეუძლია, ან თუ ხალხი მიდის ახალ სახლებში, ან თუ ქონების ღირებულება გაუფასურებულია, მას შეუძლია მიიღოს მოკლე გაყიდვა.
გარკვევა
როდესაც სახლის მფლობელმა გადაიხადოს გადახდები და ბანკი თვლის, რომ ის ვერ ახერხებს ბანკის წინაშე დავალიანების დაფარვას, მას შეუძლია მიმართოს ყადაღაზე. ეს არის სამართლებრივი პროცესი, რომლის დროსაც ბანკი ინარჩუნებს უფლებას გაყიდოს სახლი და დაიბრუნოს მისი გადასახადი გაყიდვიდან. თუ სახლი ბანკის დაკისრებულ თანხაზე მეტს გაყიდის, სხვაობა უბრუნდება მსესხებელს. ჩამორთმევისას მსესხებელი არა მხოლოდ კარგავს საკუთარ სახლს, არამედ განიცდის რყევას მისი საკრედიტო ღირებულების თვალსაზრისით და მისი საკრედიტო ქულა მინიმუმ 200-300 ქულით იკლებს. ეს ნიშნავს, რომ ის უახლოეს მომავალში ახალ სესხზე ვერ მიმართავს. ეს არის მიზეზი იმისა, რომ ყველა სახლის მესაკუთრე ცდილობს ნებისმიერ ფასად აირიდოს საკუთრების უფლება და ცდილობს ბანკთან მოლაპარაკებას შეცვალოს სესხის პირობები, რათა გაუადვილოს მას სესხის დაფარვა.
სხვაობა მოკლე გაყიდვასა და დაკავებას შორის
ერთგვარად, როგორც მოკლე გაყიდვა, ასევე ჩამორთმევა არის ინსტრუმენტები, რათა დაეხმაროს მსესხებელს როგორმე შეასრულოს თავისი ფინანსური ვალდებულებები, როდესაც ის ფინანსურად გაფუჭებულია და ვერ დაფარავს ბანკს. მაგრამ ამ ორს შორის ბევრი განსხვავებაა, რომლებიც შემდეგია.
თუ ბანკი თანახმაა მოკლე გაყიდვაზე, ეს არის ნამდვილი გარიგება ნებისმიერი სახლის მფლობელისთვის, რომელიც უკვე გაჭირვებულია. მაგრამ რეალურად ძნელია მყიდველის პოვნა ამ მცირე თანხაზეც კი. მყიდველების უმეტესობას დრო სჭირდება გადაწყვეტილების მისაღებად და არ სურს გადაიხადოს მოთხოვნილი ფასი, რაც ართულებს სახლის მფლობელს. დაყადაღების შემთხვევაში, ბანკი იღებს პასუხისმგებლობას სახლის გაყიდვაზე და სახლის მფლობელს ნებას რთავს, დარჩეს სახლში 4-12 თვის განმავლობაში საქმის წარმოებისას. ამ პერიოდის განმავლობაში, სახლის მფლობელს არ უწევს ბანკში ფულის გადახდა, რაც ფაქტობრივად დანაზოგია, რომელიც მას შეუძლია გამოიყენოს გადარიცხვისთვის, როდესაც მას მოუწევს სახლის დაცლა.
როგორც მოკლე გაყიდვაში, ასევე დაყადაღებაში, შეინიშნება სახლის მფლობელის საკრედიტო ქულის მკვეთრი შემცირება. თუმცა, მიუხედავად იმისა, რომ მოკლე გაყიდვის შემთხვევაში, სახლის მფლობელს შეუძლია შეიძინოს ქონება 2 წლის შემდეგ, მას არ შეუძლია გადაადგილება მომდევნო 5-6 წლის განმავლობაში, თუ იგი გადავიდა ყადაღაზე.
მიმოხილვა:
მოკლე გაყიდვა არის პროცედურა, რომელიც საშუალებას აძლევს მფლობელს გაყიდოს თავისი ქონება, რომელზეც მან მიიღო სესხი და გადაიხადოს გადასახადები გამსესხებლის წინაშე.
მოკლე გაყიდვაში გასაყიდი ფასი ნაკლებია, ვიდრე მისი ვადაგადაცილებული სესხის თანხა, მაგრამ გამსესხებელი თანახმაა მიიღოს ეს, როგორც საბოლოო გადახდა.
რადგან გაყიდვიდან შემოსული თანხა ჩამოუვარდება სესხის ოდენობას, მას უწოდებენ მოკლე გაყიდვას.
ყადაღა არის სამართლებრივი პროცესი, რომლის დროსაც ბანკი ინარჩუნებს უფლებას გაყიდოს ქონება, რომელზეც მფლობელმა აიღო სესხი და დაიბრუნოს მისი გადასახადი გაყიდვიდან.
დაყადაღებისას, თუ გასაყიდი ფასი გადასახდელზე მეტია, ბანკი უხდის ბალანსს მსესხებელს.
ორივე შემთხვევაში მესაკუთრე კარგავს თავის ქონებას და საკრედიტო ღირსებას, მაგრამ საკრედიტო ქულის კლება ჩამორთმევისთვის უფრო მაღალია, ვიდრე მოკლე გასაყიდად.
